Цель технического плана

Что такое цель технического плана

Технический план — это документ, без которого ни один объект капитального строительства не может быть поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован в ЕГРН. Он является обязательным приложением к заявлению в Росреестр (ст. 14 ФЗ-218). В зависимости от ситуации цель подготовки техплана меняется — рассмотрим каждую из них подробно.

1. Первичная постановка на кадастровый учёт

Это самая распространённая цель. Когда строительство объекта завершено, его необходимо внести в ЕГРН. До постановки на учёт объект юридически не существует: его нельзя продать, подарить, заложить в ипотеку или застраховать.

Когда нужно:

• После завершения строительства жилого дома ИЖС или садового дома;
• При вводе в эксплуатацию нежилого здания или сооружения;
• При оформлении прав по «дачной амнистии» (упрощённый порядок для домов на дачных и садовых участках);
• При постановке на учёт многоквартирного дома (по окончании строительства).

Технический план в этом случае описывает объект впервые: его местоположение, контур, площадь, этажность, назначение и привязку к земельному участку.

2. Учёт изменений характеристик объекта

Если объект уже стоит на кадастровом учёте, но его характеристики изменились, это нужно отразить в ЕГРН. Несоответствие фактических характеристик и данных в реестре — это нарушение, которое может вскрыться при сделке или проверке.

Примеры ситуаций:

• Перепланировка квартиры — изменилась конфигурация помещений или площадь;
• Реконструкция дома — надстроен этаж, пристроена веранда, изменена площадь;
• Объединение нескольких помещений в одно;
• Раздел нежилого здания на отдельные помещения;
• Изменение назначения помещения (жилое → нежилое или наоборот).

3. Исправление реестровой ошибки

В ЕГРН встречаются ошибки: неверные координаты контура здания, неправильная площадь, ошибочное назначение. Причины — ошибки предыдущего кадастрового инженера, перенос данных из архивов БТИ, технические сбои.

Для исправления реестровой ошибки готовится новый технический план, в котором инженер описывает выявленную ошибку и предлагает правильные сведения. Документ подаётся в Росреестр с заявлением об исправлении ошибки.

Важно: если ошибка затрагивает смежные объекты (например, контур здания накладывается на соседний участок), для её исправления может потребоваться согласование с соседями или решение суда.

4. Образование новых объектов при разделе или выделе

При разделе одного объекта на несколько или при выделе части — на каждый новый объект готовится отдельный технический план. Исходный объект при этом снимается с учёта или прекращает существование как самостоятельный.

Когда применяется:

• Раздел нежилого здания при продаже части;
• Выдел помещения из большого здания;
• Образование машино-мест в паркинге;
• Разделение многоквартирного дома на блок-секции (при регистрации блокированной застройки).

5. Постановка на учёт объекта незавершённого строительства

Незавершённое строительство (ОНС) можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности до окончания стройки. Это нужно для залога в банке, продажи или включения в наследственную массу.

Технический план для ОНС описывает объект в его текущем состоянии: степень готовности (в процентах), контур, площадь застройки, этажность в существующем виде.

6. Снятие с кадастрового учёта при сносе или гибели объекта

Если объект снесён, сгорел или иным образом прекратил существование — его нужно снять с кадастрового учёта. Для этого готовится акт обследования (не путать с техническим планом, но это смежная процедура). Акт подтверждает, что объект фактически не существует.

Цели по типам объектов

Что будет, если не оформить технический план

• Нельзя зарегистрировать право собственности — объект юридически не существует;
• Нельзя получить ипотеку под незарегистрированный объект;
• Риск признания самовольной постройкой — с обязанностью снести за свой счёт;
• Проблемы при продаже — покупатель и нотариус откажутся работать с незарегистрированным объектом;
• Штрафы ФНС — налог на имущество не начисляется, но при выявлении незарегистрированных объектов (через спутниковые снимки, проверки) возможны санкции.