Основной предмет спора — техплан в связи с созданием индивидуального жилого или садового дома как одного объекта недвижимости. ГКУ — государственный кадастровый учёт, ГРП — государственная регистрация прав. Другие кадастровые действия ниже рассматриваются отдельно, чтобы не смешивать их с первичным учётом дома. Выводы не переносятся автоматически на квартиры, самостоятельные нежилые помещения, машино-места или многоквартирные дома.
О чём спор: о составе техплана, а не о полезности планировки
Поэтажный план показывает внутреннее устройство здания: стены, перегородки, проёмы, лестницы и другие элементы. Чертёж контура здания и схема его расположения на земельном участке решают другую задачу. Отсутствие поэтажных планов не означает, что в техплане вообще отсутствует графическая часть.
Собственнику планировка может понадобиться для газификации, проектирования работ или судебного спора. Но полезность документа для этих целей ещё не отвечает на вопрос, обязателен ли именно этот раздел при постановке целого дома на кадастровый учёт. Состав результата для заказчика и обязательный состав документа, представляемого в Росреестр, следует обсуждать раздельно.
Есть и обратная граница: спор о приложении планов не освобождает инженера от определения характеристик дома. Нельзя выводить из позиции об отсутствии обязательного раздела, что площадь допустимо указать произвольно или что необходимые измерения можно заменить предположениями собственника.
Два письма с противоположными выводами
В письме Росреестра от 12.08.2022 № 13-00729/22 изложен следующий подход. ИЖС состоит из комнат и вспомогательных помещений; строительное законодательство определяет помещение как часть объёма здания. Закон № 218-ФЗ и требования к техплану предусматривают планы этажей. Поэтому, по мнению ведомства, планы нужны независимо от того, будут ли внутренние помещения поставлены на самостоятельный учёт.
При этом Росреестр не ограничивается ссылкой на строительное определение. Он прямо приводит часть 14 статьи 24 закона № 218-ФЗ, пункт 18 требований № П/0082 и правила оформления графики. Это существенно: критиковать нужно всю правовую конструкцию письма, а не приписывать ведомству довод, которого у него нет.
В предоставленной нам копии письма Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров», исходящий № 683 от 03.10.2025, сделан другой вывод. СРО считает, что в техпланы, подготовленные в связи с созданием зданий с назначением «жилой дом» и «садовый дом», раздел «План этажа (здания)» включать не требуется. СРО ссылается на пункт 18 требований и части 9.1 и 14 статьи 24 закона № 218-ФЗ.
Включение раздела по договору подряда СРО допускает: заказчик может использовать техплан для газификации, суда и других целей. По мнению СРО, такую договорённость следует отразить в заключении кадастрового инженера. Письмо касается именно создания названных домов; расширять его вывод на любую реконструкцию, образование части здания или любой иной объект без отдельного анализа нельзя.
Что непосредственно установлено законом
Отправная точка — статья 24 закона № 218-ФЗ. Часть 1 связывает содержание техплана со сведениями, необходимыми для кадастрового учёта конкретного объекта. Часть 4 различает графическую часть техплана здания и техплана помещения: в первом случае описывается положение здания на участке, во втором — положение помещения на плане этажа или здания.
Часть 14 регулирует несколько связанных вопросов. Сначала говорится о возможности включить в техплан здания сведения для учёта всех помещений и машино-мест. Затем — о вспомогательных помещениях при таком описании. Далее следует самостоятельное предложение об обязательном включении планов всех этажей. Наконец, предусмотрен специальный случай подготовки планов при образовании части здания.
Ключевая формулировка звучит так: «Технический план здания, сооружения (если в таком сооружении предусмотрено наличие помещений и (или) машино-мест) в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения…». За ней следуют установленные законом исключения. Полный текст важен: условие в скобках относится к сооружению, а слова «только при одновременном учёте помещений» в этом предложении отсутствуют.
Часть 7 статьи 41 запрещает государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию права собственности на помещение или помещения, в том числе жилые, в индивидуальном жилом или садовом доме. Это прямой запрет самостоятельного учёта помещений внутри таких домов. Но он не сформулирован как освобождение от включения планов в техплан самого здания.
Почему мы оспариваем подход Росреестра
1. Физическое помещение и самостоятельный объект ЕГРН — разные вопросы
В пункте 14 части 2 статьи 2 закона № 384-ФЗ помещение определяется через его объём, назначение и строительные границы. Определения этой части установлены «для целей настоящего Федерального закона». Это не запрещает учитывать их при системном толковании других норм, но само по себе не определяет состав кадастрового документа по закону № 218-ФЗ.
В жилом доме действительно есть кухня, санузел, коридор и комнаты. Из этого не следует, что кадастровый инженер образует из них отдельные объекты недвижимости. На наш взгляд, при определении состава техплана важно различать описание здания как единого объекта и описание помещений для их самостоятельного учёта.
Поэтому мы не согласны с использованием физического наличия помещений как достаточного аргумента в споре о кадастровом документе. Но и обратное утверждение — будто слово «помещение» во всём законе № 218-ФЗ означает исключительно уже поставленный на учёт объект — было бы слишком сильным. Закон не содержит такой общей оговорки. Значение термина нужно устанавливать применительно к конкретной норме.
2. Часть 14 следует читать в контексте всей статьи
Первое предложение части 14 посвящено сведениям для учёта помещений и машино-мест в здании. Именно эта связь даёт основание для системного прочтения, которое мы поддерживаем: требование о планах следует рассматривать вместе с задачей описания внутренних объектов, а не механически переносить на каждый частный дом.
Такой подход согласуется с разграничением графики здания и помещения в части 4 статьи 24 и с запретом самостоятельного учёта помещений в ИЖС и садовом доме. Если предмет кадастровых работ — один дом, требование подробной внутренней планировки нуждается в объяснении именно применительно к этому предмету работ.
Однако у этого довода есть уязвимое место. После первых двух предложений законодатель использовал самостоятельную формулировку об обязательных планах, не повторив условие об учёте помещений. Росреестр читает её как отдельную обязанность. Для успешного оспаривания нужно доказать связь этой обязанности с предыдущими предложениями, а не просто сослаться на их соседство в одной части статьи.
3. Пункт 18 приказа содержит условия включения раздела
Требования к подготовке техплана, утверждённые приказом Росреестра № П/0082, различают состав документа в зависимости от объекта и выполненных работ. В пункте 18 присутствует оговорка о наличии в здании или сооружении помещений и машино-мест, а также отсылки к конкретным случаям, установленным законом.
Мы считаем существенными именно слова о случаях, предусмотренных законом. Есть и текстовое различие: часть 14 статьи 24 говорит «если в таком сооружении», а пункт 18 — о наличии помещений в здании или сооружении. Однако слов «помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости» в этом условии пункта 18 нет. Такое понимание — результат толкования, а не буквальная цитата приказа.
Эти формулировки требуют анализа ситуации: что учитывается, какие сведения формируются и к какому из перечисленных оснований относятся работы. Перечень графических разделов из пункта 4 приказа сам по себе не означает, что каждый раздел безусловно нужен в любом техплане.
В то же время пункт 18 прямо отсылает к части 14 статьи 24, а пункт 67 предусматривает включение планов всех этажей с исключениями из частей 9.1 и 14. Поэтому нельзя ограничиться удобной частью пункта 18 и промолчать о пункте 67. Наш аргумент касается совместного толкования этих положений, а не отсутствия в приказе требования о планах.
4. Обязанность нельзя создавать письмом
Росреестр — не законодательный орган. При этом закон наделяет уполномоченный орган правом устанавливать форму и требования к техплану: это предусмотрено частью 13 статьи 24. Поэтому следует различать нормативный приказ № П/0082 и письмо с ответом на обращение. Юридическая сила у них различается.
В начале письма № 13-00729/22 само ведомство указывает, что не наделено полномочиями разъяснять законодательство и практику его применения. Письмо показывает позицию подразделения Росреестра, но не может своим текстом расширить установленную законом обязанность или устранить исключение из неё.
Отсюда наш практический вывод: одной ссылки на письмо недостаточно для объяснения, почему конкретный техплан не соответствует требованиям. Необходимо указать применимую норму, установленный ею состав документа и связь с обстоятельствами конкретного объекта. Но ненормативный характер письма сам по себе не делает ошибочной содержащуюся в нём цитату закона.
5. Иные задачи заказчика не определяют обязательный состав техплана
Довод «планы всё равно пригодятся собственнику» относится к объёму заказанной услуги. Он не заменяет правового основания для обязательного включения раздела при ГКУ и ГРП. Письмо СРО полезно тем, что прямо разделяет эти вопросы и допускает подготовку планов по договорённости для последующего использования заказчиком.
В договоре на технический план можно отдельно зафиксировать подготовку планов для иных задач и формат передачи материалов. При этом договор не отменяет требований нормативного акта: если обязательность раздела установлена применимой нормой, исключить его из обязательного состава одним условием договора нельзя.
Самый сильный контраргумент: прямая формулировка части 14
Было бы неправильно объявить вопрос решённым только потому, что СРО поддержала нашу позицию. Прямое выражение «в обязательном порядке содержит планы всех этажей» — серьёзное основание для противоположного вывода. Запрет учёта отдельных помещений и обязанность показать внутреннее устройство здания могут действовать одновременно: это разные юридические действия.
Второе существенное обстоятельство — пункт 67 требований № П/0082. Он предусматривает изготовление планов инженером, когда подходящих проектных планов нет или они не соответствуют фактическим характеристикам. Поэтому тезис «у собственника нет проекта с планировкой — значит, планы не нужны» из этой нормы не следует.
Различаются и мнения внутри профессионального сообщества. В СТО 11468812.005–2025 «Характеристики жилых зданий» Национальной палаты, распространяющемся в том числе на ИЖС и садовые дома, пункт 7.2.1 предусматривает планы этажей с исключениями из частей 9.1 и 14 статьи 24. Это корпоративный стандарт, а не федеральный закон. Но письмо одной СРО нельзя представлять как единодушное мнение всех кадастровых инженеров.
Мы видим основания критиковать ведомственный подход за недостаточное разграничение кадастровой задачи и строительного описания дома. Но доказать недействительность требования — более сложная задача, чем показать недостаток одного довода письма. Без судебного акта по сопоставимым обстоятельствам либо прямого нормативного исключения нельзя представлять авторское толкование как уже признанную обязательную позицию. Даже выигранное конкретное дело требует проверки обстоятельств и мотивов суда, прежде чем переносить его вывод на другой дом.
Когда закон прямо допускает техплан без планов этажей
Часть 9.1 статьи 24 предусматривает специальный случай: объект учтён до 1 января 2013 года, а техплан подготовлен исключительно для внесения сведений о его местоположении на земельном участке. Здесь важны оба условия. Старый год постройки или старое свидетельство сами по себе не подтверждают, что конкретные кадастровые работы попадают под это правило.
Часть 14 предусматривает исключение, когда планы ранее были включены в техплан, на основании которого осуществлён кадастровый учёт здания или сооружения. Наличие дома в ЕГРН ещё не доказывает, что в прежнем техплане такие планы действительно были. Это проверяется по документам, а не предполагается автоматически.
Кроме того, при образовании части здания закон отдельно регулирует, планы каких этажей включать, если при прежнем учёте планы отсутствовали. Этот сценарий отличается от первичного оформления целого индивидуального дома. Общее утверждение «техплан нужен только для ГКУ и ГРП» ни одно из перечисленных условий не заменяет.
Судебная практика: где требование Росреестра было отклонено
Положительный для заявителя пример есть — дело № А40-86064/2022. Но сразу обозначим его предмет: ранее учтённое нежилое здание в Зеленограде и внесение сведений о его местоположении. Это не первичный учёт индивидуального жилого или садового дома.
Росреестр отказал во внесении изменений, сославшись в том числе на отсутствие планов этажей. Департамент городского имущества Москвы оспорил отказ. Арбитражный суд Москвы 28.07.2022 удовлетворил требования. Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20.10.2022 № 09АП-60196/2022 оставил решение без изменения. Кассация Московского округа от 21.03.2023 № Ф05-195/2023 сохранила этот результат. В проверенной карточке КАД последующих судебных инстанций не отображено.
В доступной мотивировке апелляционного постановления прямо применена часть 9.1 статьи 24: при соблюдении условий исключения включать планы этажей не требуется. Суд также указал на приоритет федерального закона перед приказом. Это пример, где требование регистратора не устояло, потому что не соответствовало специальному законодательному правилу.
Практическая ценность дела — в способе аргументации: установить предмет работ и доказать применимость конкретного исключения. Но переносить результат на вновь созданный дом по принципу «Росреестр уже проиграл такой спор» нельзя. Дело не разрешает вопрос, означает ли запрет отдельного учёта помещений освобождение нового ИЖС от планов этажей.
На 21 сентября 2026 года в изученных открытых материалах нам не удалось найти судебный акт, который подтвердил бы именно последний тезис. Это не утверждение, что таких дел не существует. Поэтому в статье мы не пишем, что суды уже признали нашу авторскую позицию обязательной для Росреестра.
Как проверить доводы в конкретной приостановке
- Установите, какой объект и какое действие указаны в заявлении: создание жилого или садового дома, изменение характеристик, уточнение только местоположения либо образование части здания. Сходное бытовое описание работ не означает одинаковый правовой режим.
- Прочитайте именно основание приостановки. Требуют планы этажей, схему расположения здания, чертёж контура или исправление расчёта площади? Это разные вопросы, и письмо СРО не является ответом на каждый из них.
- Проверьте часть 14 статьи 24, пункт 18 и пункт 67 требований в совокупности. Если регистратор ссылается лишь на письмо, запросите объяснение применимой нормы. Если он уже сослался на прямую норму, возражать нужно против её применения, а не только против статуса письма.
- Проверьте фактические основания исключения: дату прежнего учёта, цель кадастровых работ и наличие планов в ранее представленном техплане. При подтверждённом исключении этот довод конкретнее общего рассуждения о ненужности планировки.
- Согласуйте с инженером дальнейшие действия и содержание возражений. Письмо СРО можно приложить как аргумент альтернативного толкования, но само по себе оно не отменяет решение регистратора.
Рабочая формулировка для разбора ситуации может быть такой: «Просим указать, какие конкретно положения статьи 24 закона № 218-ФЗ и требований № П/0082 устанавливают включение спорного раздела применительно к заявленному действию, а также оценить представленные доводы об исключении и цели кадастровых работ». Это основа для индивидуального текста, а не универсальная жалоба с заранее известным результатом.
Письма для ознакомления
К статье приложены письмо СРО № 683 от 03.10.2025 и опубликованная копия письма Росреестра № 13-00729/22 от 12.08.2022. В копии СРО скрыты персональные сведения адресата; содержательная часть и реквизиты сохранены. Происхождение каждого документа указано в приложении, чтобы читатель мог отличить фотографию полученного письма от опубликованной текстовой копии.
Оба документа показывают позиции их авторов. Ни один не заменяет закон, нормативные требования или судебный акт по конкретному делу. Отдельный абзац письма СРО об аналитическом методе определения координат не относится к обсуждаемому вопросу о планах этажей.
Какую позицию мы предлагаем защищать
Мы не согласны с тем, что спор о составе кадастрового документа для целого дома можно закрыть одним воспроизведением ведомственного вывода. Требуется объяснить применимость части 14 статьи 24 и пункта 67 требований к конкретному составу работ. Считаем обоснованным требовать системного толкования закона: учитывать объект кадастровых работ, назначение графической части, невозможность самостоятельного учёта помещений и предусмотренные исключения.
При этом добросовестная аргументация должна отвечать на прямой текст части 14 и пункта 67. Именно здесь находится центр правового спора. Письмо СРО усиливает профессиональную аргументацию несогласия, но не превращает спорное толкование в установленное освобождение для всех индивидуальных жилых и садовых домов.
Пришлите кадастровый номер участка и имеющиеся документы в Геокад-ПМК. Уточним задачу кадастровых работ и необходимые материалы для подготовки техплана.
Официальные источники
- Федеральный закон № 218-ФЗ: статьи 24 и 41 — проверено 21 сентября 2026. Статья 24: цель технического плана, различие графики здания и помещения, нормативные полномочия, обязательные планы и исключения (части 1, 4, 9.1, 13, 14). Статья 41, часть 7: запрет отдельного учёта помещений ИЖС и садового дома. Официальная копия содержит историческую редакцию; указанные положения сверены с текущей редакцией.