Что такое проектная документация и зачем она для техплана
Технический план — это документ, который фиксирует местоположение и характеристики объекта капитального строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Кадастровый инженер обязан опираться на какое-либо основание при составлении техплана: либо на проектную документацию, либо на декларацию заказчика, либо на разрешение на строительство (для ИЖС — на уведомление).
Проектная документация — наиболее точное основание: в ней содержатся все проектные характеристики здания, которые инженер сверяет с фактическими замерами. Это снижает риск ошибок и приостановок Росреестра.
Когда проектная документация обязательна
Согласно приказу Росреестра № П/0082, проектная документация является основанием для техплана в следующих случаях:
- Объект возводился на основании разрешения на строительство (нежилые здания, МКД, производственные и коммерческие объекты)
- Нежилые здания и сооружения — если для их строительства по закону требовалась проектная документация
- Объект является частью многоквартирного дома (квартира, нежилое помещение, машиноместо)
- Выполняется реконструкция здания, требовавшая разработки проекта
Когда проект заменяется декларацией или уведомлением
- ИЖС и садовые дома — основание для техплана: уведомление о планируемом строительстве + уведомление об окончании строительства. Проект не требуется.
- «Дачная амнистия» — жилые и садовые дома, возведённые до введения уведомительного порядка: техплан составляется на основании технического описания в декларации.
- Проект не сохранился — декларация заполняется со слов заявителя. Инженер проводит фактические замеры и фиксирует их.
- Объект построен без обязательной проектной документации — ситуация «самостроя»; порядок легализации отдельный.
Что входит в проектную документацию
Полный состав проектной документации определяется Постановлением Правительства РФ № 87. Для целей техплана кадастровый инженер использует преимущественно:
| Раздел проекта | Что берёт инженер |
|---|---|
| Пояснительная записка | Назначение объекта, этажность, площадь |
| Архитектурные решения (АР) | Планы этажей, фасады, разрезы — для определения контура и площади |
| Конструктивные решения (КР) | Материалы стен, фундамента — для характеристик объекта |
| Инженерные сети (ВК, ОВ, ЭО) | Как правило, не нужны для техплана |
| Генеральный план | Привязка объекта к участку — для координат контура здания |
Что делать, если проект утерян
Проект мог не сохраниться — особенно у зданий советской постройки или объектов, построенных в 1990-е. Варианты действий:
- Запросить в архиве — проекты объектов, построенных до 2000 года, часто хранятся в государственных или муниципальных архивах, в проектных институтах.
- Запросить у застройщика — при долевом строительстве проектная документация должна быть у девелопера.
- Использовать декларацию — если проект найти не удалось, кадастровый инженер составляет техплан на основании декларации и фактических замеров. Это законно, но менее точно.
- Легализация самостроя — если объект возводился без разрешения и без проекта, потребуется отдельная процедура: административная или через суд.
Техплан на основании проекта vs декларации: отличия
| Параметр | На основе проекта | На основе декларации |
|---|---|---|
| Точность данных | Высокая — проектные характеристики | Средняя — со слов заявителя |
| Риск приостановки | Ниже | Выше при расхождении с фактом |
| Применимость | Нежилые здания, МКД, реконструкция | ИЖС, садовые дома, амнистия |
| Требуется проект | Да | Нет |
Ускоряет работу и снижает риск ошибок. Москва и Московская область.