Отказ в кадастровом учёте

Приостановление и отказ: в чём разница

При проверке документов Росреестр может вынести два вида решений:

• Приостановление — обнаружены ошибки, которые можно исправить. Заявителю даётся срок до 3 месяцев на устранение. После исправлений документы подаются повторно без повторной оплаты.
• Отказ — либо причины приостановления не устранены в 3-месячный срок, либо выявлены неустранимые основания по ст. 27 ФЗ-218. Заявление аннулируется, госпошлина не возвращается.

Отказ — более серьёзная ситуация, чем приостановление. Но даже отказ не является окончательным: причину можно устранить и подать документы повторно.

Основания для отказа в кадастровом учёте

Отказ выносится по основаниям статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Наиболее распространённые:

1. Не устранены причины приостановления в срок

Самая частая причина. Росреестр выносит приостановление с конкретным перечнем замечаний. Если кадастровый инженер не исправил план в течение 3 месяцев — автоматически выносится отказ.

2. Объект не является недвижимостью

Чтобы поставить объект на учёт, он должен иметь прочную связь с землёй — то есть его нельзя переместить без ущерба. Временные конструкции, некапитальные строения, движимые объекты не подлежат кадастровому учёту.

3. Образуемый объект не соответствует требованиям

Например: площадь образуемого участка меньше минимально допустимого размера по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета; участок имеет недопустимый доступ (нет выхода к землям общего пользования); нарушены требования к образованию участков из ФЗ-218 или ЗК РФ.

4. Заявление подано ненадлежащим лицом

Подать заявление на кадастровый учёт вправе собственник объекта или лицо по нотариально удостоверенной доверенности. Если заявление подано иным лицом без подтверждения полномочий — отказ.

5. Не представлены обязательные документы

Например, отсутствует межевой план или технический план, не приложен правоустанавливающий документ в случаях, когда он обязателен, нет акта органа власти при образовании из государственных земель.

6. Межевой план не соответствует требованиям

Нарушены требования к форме и содержанию документа согласно приказу Росреестра. Это — ошибка кадастрового инженера.

Что делать после отказа

1. Внимательно изучите уведомление об отказе. В нём указаны конкретные причины с ссылками на нормы закона.
2. Передайте уведомление кадастровому инженеру. Если причина — ошибка в плане, инженер обязан её исправить. Профессиональный исполнитель делает это бесплатно в рамках договора.
3. Подготовьте исправленные документы. Это может быть исправленный межевой план или технический план, дополнительные документы.
4. Подайте заявление повторно. После устранения причин отказа — новое заявление с полным пакетом документов.

Как обжаловать отказ

Если вы считаете отказ необоснованным — его можно оспорить двумя путями:

Апелляционная комиссия при Росреестре

Бесплатный досудебный способ. Жалоба подаётся в течение 30 дней с момента получения отказа. Комиссия рассматривает её в течение 30 дней. Применима при несогласии с решением государственного регистратора о приостановлении или отказе.

Подать жалобу можно через сайт Росреестра или лично в территориальное управление.

Суд

Если апелляционная комиссия поддержала Росреестр или жалоба не подпадает под её компетенцию — остаётся судебный путь:

• Физические лица — суд общей юрисдикции
• Юридические лица и ИП — арбитражный суд

Срок для обращения в суд — 3 месяца с момента получения отказа. Судебный путь занимает 3–6 месяцев и требует участия юриста.

Как избежать отказа

• Выбирайте кадастрового инженера с низкой долей приостановлений и отказов (проверяйте в реестре Росреестра)
• Требуйте в договоре условие об устранении замечаний без доплат
• Подавайте полный пакет документов согласно перечню
• При образовании участка заранее уточняйте минимально допустимые размеры в ПЗЗ вашего муниципалитета