Проект межевания территории: что это, когда нужен и чем отличается от межевого плана

«Нам нужен проект межевания участка» — с таким запросом приходят люди, которые на самом деле хотят разные вещи. Одним нужен межевой план для Росреестра, другим — проект межевания территории от администрации. Разберём, что есть что.

Два разных документа с похожим названием

В российском законодательстве есть два разных документа, которые легко спутать:

• Межевой план — кадастровый документ, подготавливаемый кадастровым инженером для конкретного земельного участка. Именно он нужен для постановки на кадастровый учёт и регистрации в Росреестре.
• Проект межевания территории — градостроительный документ, разрабатываемый в составе документации по планировке территории. Утверждается органом местного самоуправления.

Большинство собственников, которые «хотят проект межевания участка», на деле имеют в виду межевой план. Проект межевания территории — это документ другого уровня, нужный в специфических ситуациях.

Что такое проект межевания территории

Проект межевания территории (ПМТ) — документ территориального планирования, который устанавливает:

• границы образуемых земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности;
• границы изменяемых земельных участков;
• размеры и расположение участков общего пользования (дороги, проезды, парки);
• зоны с особыми условиями использования территорий.

ПМТ является частью документации по планировке территории вместе с проектом планировки территории (ППТ). Разрабатывается для кварталов, микрорайонов, посёлков, садоводческих объединений и иных территорий.

Правовая основа

• Градостроительный кодекс РФ, ст. 43 — порядок подготовки проекта межевания территории: основания, состав, публичные слушания.
• Градостроительный кодекс РФ, ст. 46 — утверждение документации по планировке территории органами власти.
• ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», ст. 11.3 — проект межевания территории как основание для образования земельных участков из государственных и муниципальных земель.

Состав проекта межевания территории

Согласно ст. 43 ГрК РФ, ПМТ включает:

1. Чертёж межевания территории — графическая часть с границами участков, красными линиями, зонами.
2. Текстовая часть — перечень и характеристики образуемых участков, их площадь, назначение, вид использования.
3. Координаты характерных точек — в государственной системе координат.
4. Приложения — схемы, материалы инженерных изысканий, обоснование размеров участков.

Когда нужен проект межевания территории

• Освоение новых территорий под жилищное строительство. Застройщик, получивший право освоения территории, обязан разработать документацию по планировке, включая ПМТ.
• Образование участков из государственных и муниципальных земель. При предоставлении земли гражданам или организациям из фонда перераспределения, из земель СНТ, ДНП.
• Реновация и застройка кварталов. При сносе ветхого жилья и строительстве нового — ПМТ определяет, какие участки образуются.
• Образование участков под МКД. Для формирования придомовой территории многоквартирного дома по ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ».

Когда проект межевания НЕ нужен

Для большинства частных задач проект межевания территории не нужен:

• При обычном межевании дачного или жилого участка — нужен межевой план.
• При разделе частного участка на два между родственниками — нужен межевой план по разделу.
• При уточнении границ участка — нужен межевой план.
• При оформлении дома по «дачной амнистии» — нужен технический план.

Проект межевания vs межевой план: таблица

Порядок разработки и утверждения ПМТ

1. Подготовка технического задания (ТЗ) и заключение договора с разработчиком.
2. Разработка проекта на основе топографических съёмок, кадастровых данных, градостроительных регламентов.
3. Согласование с органами власти (при необходимости): земельный комитет, архитектура, коммунальные службы.
4. Публичные слушания (если предусмотрено законом для данного типа территории).
5. Утверждение администрацией муниципального образования.
6. Публикация и внесение в документы территориального планирования.

Стоимость разработки

Цена зависит от площади территории, сложности конфигурации и региона:

• Небольшая территория СНТ до 5 га — от 50 000 до 150 000 руб.
• Квартал городской застройки до 20 га — от 150 000 до 500 000 руб.
• Крупные проекты (>100 га) — от 500 000 руб. индивидуально.

Для сравнения: обычный межевой план для частного участка стоит 12 000–25 000 руб. Если вам нужен именно он — не переплачивайте за ненужный ПМТ.

Итог

Если вы частный собственник и хотите установить или уточнить границы своего участка — вам нужен межевой план, а не проект межевания территории.

Проект межевания территории нужен в случаях освоения новых земель, образования участков из муниципальных фондов, застройки кварталов. Это документ другого уровня — дороже, сложнее и проходящий утверждение в администрации.

Если не уверены, что именно вам нужно — напишите нам, объясните ситуацию. Мы бесплатно определим, какой документ решит вашу задачу.