Технический план квартиры

Что такое технический план квартиры

Технический план квартиры — это официальный документ, который содержит сведения о местоположении помещения в здании, его площади, конфигурации и других технических характеристиках. Именно на основании технического плана Росреестр вносит данные о квартире в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Без технического плана квартира не может быть поставлена на кадастровый учёт — а без кадастрового учёта она юридически не существует как самостоятельный объект. Её нельзя продать, заложить, подарить или включить в наследство.

Технический план готовит аттестованный кадастровый инженер — специалист с квалификационным аттестатом, выданным государством. Документ существует в электронном виде (XML-файл) и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью инженера.

Что входит в состав технического плана

Технический план квартиры состоит из двух частей:

• Текстовая часть — сведения об объекте (адрес, этаж, площадь, назначение), данные об инженере, перечень использованных документов, заключение инженера
• Графическая часть — схема расположения квартиры на поэтажном плане здания, чертёж помещения с указанием размеров и конфигурации

Готовый техплан передаётся заказчику в двух форматах: XML-файл для подачи в Росреестр и PDF-копия для ознакомления.

Чем технический план отличается от плана БТИ

Это частый источник путаницы. Поясняю разницу:

• План БТИ (поэтажный план) — архивный документ, который выдаёт Бюро технической инвентаризации. Описывает состояние квартиры на момент последней инвентаризации. Может быть устаревшим. Не подаётся в Росреестр напрямую.
• Технический план — современный документ, подготовленный кадастровым инженером по результатам фактического обмера. Имеет электронную подпись. Именно он подаётся в Росреестр для кадастрового учёта.

Для постановки на учёт и внесения изменений в ЕГРН нужен технический план, а не план БТИ. Однако план БТИ может потребоваться инженеру как исходный документ при подготовке технического плана.

Когда нужен технический план квартиры

Новостройка: первичная постановка на учёт

После ввода дома в эксплуатацию застройщик, как правило, ставит весь дом на кадастровый учёт вместе со всеми квартирами. В этом случае техплан на отдельную квартиру вам делать не нужно.

Однако часть застройщиков ставит на учёт только здание, а квартиры — нет. Тогда для регистрации права собственности вам потребуется технический план на свою квартиру. Уточните этот момент у застройщика или проверьте по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

После перепланировки

Самый распространённый случай для вторичного рынка. Если вы перенесли стены, объединили комнаты, изменили площадь кухни или ванной — изменения нужно внести в ЕГРН. Без этого квартира в документах будет отличаться от её реального состояния, что создаёт проблемы при продаже и ипотеке.

Для учёта изменений потребуется технический план, подготовленный после согласования перепланировки и подписания акта приёмочной комиссией.

Ошибка в ЕГРН

Если в реестре указана неверная площадь, не та конфигурация или ошибочные характеристики — исправить это можно только через новый технический план. Инженер делает фактический обмер и подготавливает документ с актуальными данными.

Раздел или объединение квартир

При разделе одной квартиры на две самостоятельных или при объединении двух квартир в одну требуется технический план на каждый образуемый объект. После постановки на учёт каждая квартира получает свой кадастровый номер.

Сроки и стоимость

• Стандартная квартира (первичный учёт, до 100 м²) — от 8 000 руб., срок 3–5 рабочих дней
• После перепланировки — от 10 000 руб., срок 3–5 рабочих дней
• Срочно (1–2 дня) — наценка 30–50% к базовой цене
• Кадастровый учёт в Росреестре — бесплатно (госпошлина не взимается), срок 5 рабочих дней

Какие документы нужны

Базовый комплект: паспорт собственника, СНИЛС, выписка ЕГРН (или свидетельство о праве). При перепланировке дополнительно: акт приёмочной комиссии, согласованный проект. Для новостройки: ДДУ или договор купли-продажи, акт приёма-передачи от застройщика.