Что такое кадастровый аудит
Кадастровый аудит земельного участка — комплексная проверка сведений об участке в ЕГРН на предмет ошибок, несоответствий и рисков. Позволяет выявить проблемы до сделки или до начала строительства.
Что проверяется
- Точность границ. Соответствуют ли координаты в ЕГРН фактическим границам на местности.
- Пересечения. Не пересекаются ли границы участка с соседними участками или с землями общего пользования.
- Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны, санитарные зоны — они ограничивают строительство.
- Категория и ВРИ. Соответствует ли фактическое использование разрешённому виду использования.
- Обременения. Сервитуты, аресты, ограничения.
- Красные линии. Не попадает ли участок под планируемые дороги или иные объекты.
Когда проводится аудит
- Перед покупкой участка — для оценки рисков.
- Перед началом строительства.
- При наследовании или разделе имущества.
- При подозрении на реестровую ошибку.
- При конфликтах с соседями по границам.
Этапы аудита
- Получение актуальной выписки ЕГРН и кадастрового плана территории.
- Анализ сведений ФГИС ЕГРН: координаты, площадь, обременения.
- Проверка по публичной кадастровой карте.
- Наложение границ на спутниковые снимки для визуального контроля.
- Выезд на местность при необходимости (геодезические работы).
- Составление заключения с описанием выявленных проблем и рекомендациями.
Типичные риски, которые выявляет аудит
| Риск | Последствие |
|---|---|
| Пересечение с соседним участком | Судебный спор, невозможность оформить постройки |
| Участок в охранной зоне | Запрет на строительство или снос уже построенного |
| ВРИ не соответствует планируемому использованию | Штраф, предписание изменить ВРИ или снести |
| Арест на участок | Невозможность зарегистрировать переход права |
Стоимость и сроки
Кадастровый аудит без выезда на местность (камеральная проверка) — от 5 000 руб., срок 1–3 дня. С выездом геодезиста для проверки фактических границ — от 15 000 руб., срок 3–7 дней. По результатам выдаётся письменное заключение.