Что такое охранная зона
Охранная зона — это территория с особыми условиями использования, которая устанавливается вокруг объектов инженерной инфраструктуры, природных комплексов и исторических памятников. В пределах зоны действуют ограничения: запреты на строительство, определённые виды деятельности или использование земли. Информация о зонах вносится в ЕГРН в виде «зон с особыми условиями использования территорий» (ЗОУИТ).
Основные виды охранных зон
| Тип зоны | Типичные ограничения |
|---|---|
| Охранная зона газопровода высокого давления | Запрет строительства, посадки деревьев, земляных работ |
| Охранная зона ЛЭП | Ограничения по высоте строений, запрет отдельных видов работ |
| Водоохранная зона водоёма | Ограничения на виды деятельности, требования к канализации |
| Прибрежная защитная полоса | Запрет большинства видов строительства и распашки |
| Зона аэродрома | Ограничения по высоте объектов (от 25 м и выше) |
| Санитарно-защитная зона | Запрет жилой застройки, требования к озеленению |
| Зона охраны культурного наследия | Ограничения на строительство и изменение облика |
Как узнать об охранных зонах участка
Проверить наличие зон с особыми условиями использования можно несколькими способами:
- Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) — включите слой «ЗОУИТ», он отображает зарегистрированные зоны по всей России.
- Выписка из ЕГРН — раздел «Ограничения и обременения» содержит сведения о зонах, зарегистрированных для конкретного участка.
- ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru) — федеральная государственная информационная система территориального планирования, содержит схемы зон в документах планирования.
- ИСОГД муниципального образования — информационная система обеспечения градостроительной деятельности; в ней отражаются градостроительные ограничения на местном уровне.
Последствия для строительства и использования
Нарушение режима охранной зоны влечёт административную ответственность (ст. 7.8 КоАП) и обязанность демонтажа незаконно возведённых строений. Перед началом строительства необходимо получить разрешение у владельца объекта, в охранной зоне которого расположен участок (например, у газотранспортной компании или электросетевой организации).
Что разрешено в охранных зонах
Конкретный перечень разрешённых действий определяется положением о зоне, утверждённым нормативным актом. Как правило, в охранных зонах разрешены: выращивание огородных культур без деревьев, временные некапитальные сооружения (при условии согласования), пешеходные дорожки. Для капитального строительства обычно требуется письменное согласие сетевой организации.
Проверка перед покупкой участка
Покупка участка с охранными зонами без предварительной проверки — распространённая ошибка. После сделки снять ограничения невозможно: они связаны с объектом инфраструктуры, а не с правообладателем. Перед покупкой закажите выписку ЕГРН с разделом обременений и проверьте публичную кадастровую карту — это займёт не более часа, но сэкономит годы споров.
Анализ карт, выписок, зон ограничений. Москва и Московская область.