Земельный участок под МКД

Кто собственник земли под МКД

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ). Каждый собственник квартиры или нежилого помещения в доме является одновременно сособственником земли — пропорционально площади своего помещения по отношению к общей площади дома.

Эта доля в праве на землю неотделима от квартиры: продать её отдельно нельзя, заложить отдельно — нельзя. При продаже квартиры доля в земле переходит к покупателю автоматически.

Когда участок переходит в собственность жильцов

Участок становится общей долевой собственностью жильцов только при соблюдении двух условий:

1. Участок сформирован — установлены его границы в соответствии с земельным законодательством.
2. Участок поставлен на кадастровый учёт — ему присвоен кадастровый номер, в ЕГРН внесены координаты границ.

Для домов, введённых в эксплуатацию после 2005 года, участок, как правило, формируется автоматически. Для более ранних домов участок может быть не сформирован — тогда земля формально принадлежит городу или муниципалитету. В этом случае жильцы вправе инициировать формирование участка.

Как оформить участок МКД в общую собственность

1. Провести общее собрание собственников — принять решение об инициировании формирования земельного участка. Решение принимается большинством голосов.
2. Обратиться в местную администрацию — с заявлением о формировании участка под МКД. Администрация обязана бесплатно организовать кадастровые работы (ст. 16 ФЗ-189).
3. Кадастровые работы — кадастровый инженер устанавливает границы придомовой территории, готовит межевой план.
4. Постановка на кадастровый учёт — через Росреестр. После этого участок автоматически переходит в общую долевую собственность жильцов — регистрировать право отдельно не нужно.

Зачем межевание придомовой территории

Установление границ участка МКД решает сразу несколько задач:

• Защита двора от застройки. Если участок не сформирован и не стоит на учёте, городские власти или застройщики могут законно возвести на нём парковку, торговый павильон или новый дом. Сформированный участок — юридическая защита придомовой территории.
• Определение состава общего имущества. Межевание точно фиксирует, что входит в придомовую территорию: газоны, детские площадки, парковка, проезды.
• Налоговые последствия. С момента постановки на учёт жильцы платят земельный налог по ставке 0,1–0,3% от кадастровой стоимости участка, распределённой пропорционально долям. Для большинства домов это незначительная сумма.
• Управление территорией. ТСЖ или УК получают право распоряжаться участком — сдавать в аренду часть территории под парковку, ограничивать въезд посторонних.

Как определяется размер участка под МКД

Размер придомовой территории определяется на основании:

• Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
• Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
• Нормативов, действовавших на момент строительства дома
• Фактически сложившегося землепользования

На практике участки под старыми домами нередко устанавливаются по минимуму — только пятно застройки. Жильцы вправе оспорить такую нарезку и добиться включения в участок всей сложившейся придомовой территории.

Как узнать, сформирован ли участок под вашим домом

Самый простой способ — проверить на Публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru): найдите свой дом и посмотрите, выделен ли вокруг него земельный участок с кадастровым номером. Если участка нет — он не сформирован. Если есть — значит, жильцы уже являются его сособственниками.