Характеристика технического плана

Что такое характеристики объекта в техническом плане

Технический план — это документ, который описывает объект капитального строительства для целей государственного кадастрового учёта. Характеристики объекта, зафиксированные в техплане, — это именно те сведения, которые Росреестр вносит в ЕГРН. От их точности зависит кадастровая стоимость, размер налога на имущество, законность сделок и права собственника.

Характеристики делятся на основные (вносятся в ЕГРН как обязательные) и дополнительные (технические, для понимания объекта).

Основные характеристики объекта

Это минимальный набор сведений, без которых постановка на кадастровый учёт невозможна:

Адрес и местоположение

Адрес указывается строго по реестру ФИАС (Федеральная информационная адресная система). Произвольные описания не допускаются. Дополнительно фиксируются координаты характерных точек контура объекта на местности — они вносятся в ЕГРН и отражаются на Публичной кадастровой карте.

Вид и назначение объекта

Вид объекта (здание, помещение, сооружение, ОНС, машино-место) и его назначение (жилое / нежилое, многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки и т.д.) — из официального классификатора Росреестра. От назначения зависит порядок регистрации и налогообложения.

Площадь

Рассчитывается по правилам, установленным приказом Минэкономразвития № 90:

• Здание — площадь застройки (контур) и общая площадь (сумма площадей этажей);
• Помещение (квартира) — по внутренним обмерам, лоджии учитываются с коэффициентом 0,5, балконы — 0,3;
• Нежилое помещение — по внутренним обмерам без понижающих коэффициентов;
• Сооружение — протяжённость, объём или площадь застройки в зависимости от вида.

Этажность

Указывается количество надземных этажей, подземных этажей (подвал, цоколь), технических и мансардных. Этажность фиксируется по фактическому состоянию объекта, а не по проекту.

Год завершения строительства

Год, когда строительство фактически завершено. Для новых объектов — совпадает с датой уведомления о завершении строительства или получения разрешения на ввод. Для старых объектов — по документам (проект, технический паспорт, декларация).

Кадастровый номер земельного участка

Связь объекта с земельным участком — обязательна для зданий и сооружений. Если участок не поставлен на кадастровый учёт — это нужно сделать до или одновременно с постановкой объекта.

Технические (дополнительные) характеристики

Вносятся в техплан для полноты описания объекта:

• Материал наружных стен: кирпич, монолит, газобетон, дерево, панель и т.д.;
• Материал перекрытий: железобетон, дерево, металл;
• Инженерные системы: наличие отопления (централизованное / автономное), водоснабжения, канализации, электроснабжения, газа;
• Степень готовности — для ОНС, в процентах от полного строительного объёма.

Особенности характеристик помещений

Для квартир и нежилых помещений дополнительно указываются:

• Состав помещения — перечень комнат с индивидуальными площадями (экспликация);
• Номер этажа;
• Высота потолков;
• Наличие и площади лоджий, балконов, террас;
• Кадастровый номер здания, в котором расположено помещение.

Как характеристики влияют на налоги и стоимость

Что делать при расхождении характеристик

Если фактические характеристики объекта отличаются от данных в ЕГРН (например, после реконструкции изменилась площадь или этажность) — необходимо:

1. Заказать у кадастрового инженера новый технический план с актуальными характеристиками;
2. Подать заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн) об учёте изменений;
3. Получить обновлённую выписку из ЕГРН.

Если расхождение вызвано ошибкой прежнего инженера — это реестровая ошибка, которая исправляется по отдельной процедуре.

Когда нужно обновить характеристики в ЕГРН

• После перепланировки или реконструкции — изменилась площадь, конфигурация, этажность;
• После изменения назначения помещения (жилое → нежилое);
• При обнаружении ошибок в выписке ЕГРН — несоответствие фактическим данным;
• Перед продажей или ипотекой — банки и покупатели проверяют соответствие характеристик.